Miete: Alles über Betriebskosten

(Last Updated On: 10. Februar 2015)

Es ist rechtlich nicht vogresehen, dass die Betriebskosten einer Wohnung auf den mieter umgelegt werden können. Damit das passieren kann, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag getroffen werden. Fehlt diese Vereinbarung im Vertrag, muss der Mieter nur die vereinbarte Grundmiete entrichten.

Bei einigen Verträgen ist es heute noch so, dass keine Nebenkostenvereinbarung existiert – die Nebenkosten sind dann oftmals in die hauptmiete als Pauschale mit einkalkuliert.

Es ist in der Praxis Gang und Gäbe, die Betriebskosten in dieser Nebenkostenvereinbarung genau aufzuführen, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Hier kam es jedoch in der Vergangenheit oft zu Unklarheiten und Streitigkeiten, da Kosten vergessen wurden. Hier muss man also vorsichtig sein. Andere Beschreibungen wie beispielsweise die grobe Beschriebung der Nebenkosten als Nebenkosten, Hausgebühren oder Grundbesitzabgaben sind komplett unwirksam, da sie zu unbestimmt sind. Man muss also die Kosten so genau aufführen wie nur irgend möglich. Als Vereinfachung kann der Vermieter in dieser Verienbarung auf die Betriebskostenverordnung hinweisen und diese beifügen. Diese enthält einen Betirebskostenkatalog, welcher die möglichen KOsten beinhaltet, die auf den Mieter zukommen können – und der Vermieter kann keinen Posten vergessen.

Es muss eindeutig vereinbart werden, dass der Mieter die Nebenkosten zusätzlich zur Miete zu zahlen hat, sonst besteht diese Pflicht für den Mieter nicht.

Als Mieter hat man das REcht, einen Einblick in das Zustandekommen seiner Betriebs-/Nebenkosten einzusehen. Bei einer normalen Wohnung darf der Vermieter hierbei keine Zusatzkosten in Rechnung stellen. Bei einer WEG hingegen darf der Vermieter die Kosten zur Erstellung der Belege erheben. Als Mieter darf man hierbie Nebenkostenabrechnungen, Belege und in Wartungs- oder Hausmeisterverträge reinschuaen. Der Mieter muss dabei pürüfen können, ob sich hier nicht  Instandhaltungskosten oder verwaltungskosten verstecken, für die er nicht einstehen muss. Wenn ein mieter ohne Einblick in die Abrechnung anderer Mieter nicht nachvollziehen kann, ob die kostenvertielung egrecht ist, darf er auch diese abrechnungen einsehen. Dabei dürfen selbstverständlich die persönlichen Daten der anderen Mieter geschäwrzt werden. Dabei kann man als mieter auf Vorlage der Originalbelege pochen. Der mieter kann auch eine Person seines vertrauens mit der Prüfung beuaftragen. Dabei kann es sich um Rechtsanwälte oder den Mitarbeiter eines meitvereins handeln. Man hat jedoch kein Recht auf Überlassung von Fotokopien der Belegen – es sei denn die Einsichtnahme vor Ort beim Vermieter sind ihm nicht zumutbar, etwa durch Krankheit, Alter oder weit entfernten Wohnsitz des Vermieters. Der Vermieter darf laut Urteil des Amtsgerichts Brandenburg für die Herstellung von Fotokopien pro Stück etwa 25 cent an Kosten im Voraus berechnen – hierbei werden Material-. und Arbeitskosten mit eingerechnet.

Dabei ist die erste Prüfung immer, ob auch wirklich nur diejenigen Kosten abgerechnet werden, die in der Betriebskostenvereinbarung aufgeführt wurden bzw. die im Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung enthalten sind.

Dabei gibt es in der Betriebskostenverordnug desweiteren klare Grenzen, die der Mieter für einen bestimmten Posten verlangen darf. Auch dieser Vergleich lohnt sich.

wichtig ist: Zahlen Sie keine nicht aufgeführten Betriebskosten an den Vermieter! Denn wenn Sie den Betrag überweisen, obwohl die Betriebskosten nicht aufgeführt sidn, könnte man dies vor Gericht als die Annahme eines Angebotes seitens des Vermieters sehen, die Abrechnung um zusätzliche Posten zu erweitern.

Betirebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden klönnen, sind beispielsweise Nutzerwecshelgebühren für die ablesung der Erfassungszeiger beim Auszug eines mieters, gewisse Tätigketien des Hausmeisters als Lohn etc.)

Wenn Sie nicht die Art, sondern die Höhe der Betriebskosten, die Ihnen der Vermieter berechnet, für unangebracht halten, müssen Sie als Mieter die Beweisführung übernehmen. Hierzu gehört Einsichtnahme der Belege, was das gute Recht des mieters ist, sowie eventuell Vergleichsbescheide bei Gemeinden, Dienstleistern etc. zu beschaffen.

Die Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter verständlich sein. Ein mieter muss eine lose Zusammenstellung der Ausgaben nicht akzeptieren.  Die Betriebskostenabrechnung muss dabe auch für das Laienverständnis des Mieters ersichtlich sein. ist die Abrechnung unverständlich, können sie eine verständliche Betriebskotenabrechnung nachfordern.

Die Vorauszahlung, die Sie als mieter monatlich an den Vermiete rfür ihre Betriebskosten zahlen, müssen nicht bedeuten, dass Sie am Ende der Abrechnungsperiode nicht noch etwas nachzahlen müssen. Der verbruach eines Mieters ist nicht vorhersehbar, deswegen kann ein Vermieter die (monatliche) Betriebskostenvorauszahlung auch mal  zu niedrig einschätzen. Waren die Kosten in der realität höher, müssen Sie als mieter nachschießen. Dabei muss der Vermieter nur darauf achten, dass er kein Lockvogelangebot macht, bei welchem die Vorauszahlung komplett unrealistisch bewertet wurde – dazu muss allerdings die besonders niedrige Höhe der Vorauszahlung vorher im Vertrag besichert worden sein, damit Sie als Mieter ein Klagerecht dagegen haben.

Wohnen zwei oder mehrere Personen in einer Wohnung, kann der Vermieter die Betriebskosten gesamtschuldnerisch von nur einer einzigen Person eintreiben – auch wenn die anderen nicht auffindbar oder zahlungsunfäöhig / zahlungsunwillig sind. Man haftet als Mieter also gesamtschuldnerisch zusammen für die Betriebskosten.

Andreas Loibl ist SAP-Berater, Ethical Hacker und Online Marketing Manager und schreibt auf seinem Blog DaFRK Blog über verschiedene Themen in den Sektoren Projektmanagement, Informationstechnik, Persönlichkeitsentwicklung, Finanzen und Zeitmanagement.

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Andreas Loibl ist SAP-Berater, Ethical Hacker und Online Marketing Manager und schreibt auf seinem Blog DaFRK Blog über verschiedene Themen in den Sektoren Projektmanagement, Informationstechnik, Persönlichkeitsentwicklung, Finanzen und Zeitmanagement.

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